「退休的時候，能有個收租的房子，每個月有幾萬元匯到戶頭來，生活沒有後顧之憂。」
「這個退休夢難道不能提早30年完成嗎？」
很多上班都有個「當包租公」的小小夢想，就像我們的好友阿毅，他是中壢的房屋仲介，20幾歲的時候就一直很想買房子，期待有一天能當個包租公，為自己創造收入。每次當他告訴同事這個想法，總是惹來一陣譏笑，「甭作夢啦，你有頭期款嗎？」
被算被笑、被嗆，阿毅還是反覆想著這些問題，不斷請教他所服務的屋主。不過，這些屋主們，多數是老老實實存錢，等到年紀有點大了，才終於有法買下房子，「要好好存錢哪！」他們總是這麼強調，讓阿毅愈聽愈氣餒。
終於，有一次他遇上一位跟自己年紀差不多大的屋主，對方已經當起包租公了，阿毅再次鼓起勇氣問他：
「如果資金沒有很多，有什麼辦法可以像你一樣，很年輕就能當包租公？」
「買房子其實不需要很多錢的，需要的是技巧！」
年輕屋主的回答，讓阿眼睛一亮，有點不敢相信，他渴望很久的夢想，以為無解的問題，真的有人能解答！
「只要買到市價七折的房子，頭期款只需要少量的資金，絕對不需要花大錢！」因為感覺到阿毅的誠懇，年輕屋主索性說個痛快，他說「買到市價七折的房子」就是當包租公這件事最重要的致勝關鍵！他靠著這一招起家，短短幾年，已經擁有50間出租套房了！
阿毅聽了覺得很神奇，他工作一段時間了，再怎麼省吃儉用，身上的積蓄就是幾十萬而已，原以為這幾十萬，不可能有辦法買到房子，但是聽到年輕屋主分享經驗，阿毅開始覺得自己是有希望的，他把這位屋主當成「前輩」，不斷請教他。
在前輩指導下，阿毅花了整整三個月的時間，在中原大學附近找到了大約33坪，三房兩廳的一層舊公寓，也順利買到市價七折的價格，最後竟然只付了20萬元頭期款，再根據前輩建議，花了一些錢重新隔間、裝潢。
最後，這層舊公寓規畫成五間套房，每間租6500元，每個月讓阿毅收到租金32,500元，扣掉水電等雜支開銷，還有兩萬元的淨收入，阿毅真的實現他的夢想了！
在阿毅的這個經驗裡，他做對了很關鍵的兩件事：
一、買到市價七折的房子。
二、找到前輩指導。
下面我們就來分享包租公說穿了不值錢的頭號秘訣：
祕訣1：買到市價七折屋，就能立於不敗之地！
《用小錢，這樣做，也能成為千萬包租公》這本書中阿毅的故事告訴我們，資金不是關鍵，買到市價七折的房子最重要。讓我們用銀行核貸的邏輯，來想這件事。
銀行是很保守的，如果一間房子的市價是1000萬，銀行只願意貸給買家750萬，大約是市價七折左右的價格。如果買家繳了幾年利息後，再也繳不出房貸，銀行就把房子去到市場上賣，只要用750萬出售，一定賣得掉，因為是市價七折的價格；銀行也不可能虧本，他已經賺到這幾年的利息錢了。
既然銀行把「市價七折」做為迴避核貸風險的價格區間，那我們當然也能比照辦理。一開始買房手，就要盡量買到接近市價七折的房子，就算不是剛好七折，也要盡量趨近於七折，如果比銀行更保守，買到低於市價七折的房子，那就更好！
以上述的例子來想，銀行如果核貸750萬，而你實際上買到低於750萬的價格，這麼做，基本上你的虧本風險已經是降到極低了。因為就算你直接轉賣房子，不用開價開得特別高，甚至直接用低於市價的900萬出售，一來因為低於市價1000萬一成，一定很快就能賣掉；二來，你的入手價在750萬以下，以900萬賣掉，你起碼就賺到150萬了！
這就是為何買到「市價七折」的房子，就是立於不敗之地！因為你已經為自己創造至少兩成的轉賣價差了。如果你買下房子後，不急著轉賣，而是先當幾年包租公，那就賺更多，除了收到租金，幾年之後，房子的市價隨著地價自然上漲，會創造更多利潤空間，你屆時再脫手，一定賺更大！
看到這裡，一定很多人急著要問：「那該怎麼買到市價七折的房子呢？」別急，以下就要教大家一個重要的大原則，道理不難，但重點是能不能堅持住？
通常開價在市價八折以下的房子，並不會釋出到租屋網站這種所有人都能接觸的資訊管道，想得到這種寶貴的資訊，沒有別的辦法，大家一定要和租屋仲介打好關係！
因為只有房屋仲介與代書，他們手上有源源不絕的、各式各樣房子的重要資訊，特別是仲介，幾乎隨時都有最新情報，所以想要得到買賣房子的寶貴資訊，請務必花時間去認識仲介。
除了利用《用小錢，這樣做，也能成為千萬包租公》書中四個方法，讓仲介成為你的報馬仔之外，以戳破房仲、建商話術出名的大神Sway也在《突圍黑心房市！Sway 誠實帶看日記》這本書中寫出"約房仲看屋前你要做的功課"。
秘訣2：八折買房靠話術，七折買房靠通路，六折買房靠重整
《6折買房術：外資圈知名地產軍師 大爆砍價買房最高機密》匯集了12位達人「操房」實戰秘技，告訴你想6折買房，一定要先學會三件事：
(1)活用4大談判關鍵：掌握交易資訊、了解自身籌碼、直攻決策對象、緊抓談判步驟。
(2)分辨8大瑕疵問題屋：避鄰設施、凶宅、風水問題屋、蛋白區的新成屋、公設服務不足、消防通道不足、日照權不足、傾斜屋。
(3)熟知4大房產Outlet通路：精選法拍屋、活化平價宅、網路團購房、人脈直銷屋。
祕訣3：零頭期款買房，聽起來匪夷所思，但是就是有人辦到了!
「當包租公」乍聽之下似乎不是一個太難完成的夢想，畢竟這麼多人都在房當東啊，那為什麼，想當包租公的你，至今還沒實夢想呢？
「頭期款怎麼存都存不到！」你的包租公之夢也卡在頭期款這件事嗎？
《選房、殺價、裝修，羅右宸幫你挑出增值屋》的作者羅右宸在大三的時候於學校附近買下人生中第1間房子。年僅20歲的他以250萬元購入，轉手後賺94萬元。如今，他已是30間套房的包租公，市價約4000萬，租金年收入百萬元。
大二時，他參加證券研習社舉辦的讀書會、看了《富爸爸 窮爸爸》後發現「原來這世上，居然有『乖乖等領薪水』以外的正當致富方法！」這是父母及老師都沒教過的事。
從此，他實踐《富爸爸，窮爸爸》書裡的建議，專讀一、房地產。二、股票、期貨等紙上證券類。三、業務銷售。四、創業商學院。五、黃金、原物料這五大領域的書，1個月看6本以上。
下面是羅右宸推薦的買房投資必讀書單：
書名
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特色
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說到房地產，最常聽到的就是「沒錢不行」、「有錢人才做的事」。
但真相，並不是如此。月風說：「資金少，就往房子便宜的地方跑。」
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買賣超過400間房子的房產達人月風，教你從挑選最讚的預售屋、用最少的錢買到預售屋，並提供各式購買預售屋的實際案例
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買對房子，少拼20年，好房子，會默默幫你賺100～500萬。
房產專家「徐佳馨」專業分享買賣房屋時，最常遇到的6大問題！看仔細才不吃虧
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作者從一個完全不懂的房子交易的門外漢，到創立House123網站專業買屋平台，8個買房賺房公式一次公開！
很多人因為覺得房價過高，對買房望之卻步，邱愛莉說：「關鍵不在於房價的高低，在於找出被低估的房子，並且重視買屋細節，才能買得安心、穩賺不賠。」
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曾經僅是銅板身價的低薪月光族，現在卻成為日進斗金的地產新貴
看房產奇子-方耀慶「銅板起家」，如何翻身成為今日南台灣的房事鬼才？
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作者說：在我成為專業投資客之前，我曾是104法拍屋專員。當時我在房地產界中一竅不通，到現在投資方面卻無往不利，幾乎全靠的就是法拍觀念。
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| 賺錢很辛苦，買錯房子後悔一輩子！一網打盡黑心建商、投資客、房仲+買房實戰
公開Sway和房仲過招的9大SOP標準流程，解讀屋況說明書、揭開建物格局圖的陷阱，就算看預售屋也不怕買到爛房子，從此練就挑好房子的好眼力！
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您有想過買房、賣房兩個行為，可以為您帶來一整年的財富嗎？很多人都不懂得，因為覺得跟自己無關，機會和財富就這樣擦身而過！您有思考過如何正確的理財與投資嗎？如何為自己賺進人生的第一桶金？藉由此書學習到專業能力，您也可以因一個物件買賣，就賺到一般人一年的薪水，何樂而不為？
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作者基泰建設總經理馮先勉博士，以三十幾年不動產實務經驗，提供對不動產有興趣的投資人，以不動產形式累積財富，正確且務實的行動方向。
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他說，看完書常想馬上買一間房子來試試身手，於是，參加無數講座、分享會，還厚著臉皮到處請教前輩各種問題，甚至為此去租賃公司上班。
提到買房，很多人都覺得要先準備一大筆錢才能成為首購族，事實則不然。他說自己初投資房地產時、兩手空空，但他發現財務槓桿不只可以用在股票、期貨、選擇權，也能靈活運用於房地產操作。
股票的概念其實與房地產也有幾分相似，股票是一家公司發行給大眾的憑證，讓大眾可以透過認購，成為該公司的股東，當然就能享有股東的權益。所以，公司有義務向股東報告，最近公司的營運方向與決策。而每年公司為社會「創造價值、提供服務」產生的獲利，也會撥出一部分，給股東當作股利股息。
有一次我把這套方法講給朋友聽，當時，我是這樣解釋的：股票、期貨、選擇權等商品的概念，就好比我今天買了一間需要裝潢的房子，購屋加上裝潢的錢大概需要 500 萬元，但我身上的資金不足，所以就把這個物件需要的資金，以及未來的獲利空間，寫成一張企畫書。之後，我拿著這張企畫書去募集資金，只要有人願意投入資金，未來就可以共享獲利盈餘。
換句話說，我目前經營房地產的方式與公司發行股票類似。我把屋況極差的房子買進來，重新隔間成為全新裝潢套房，整理布置一番，創造更大的居住價值，以此獲得更高的租金收入。從這裡可以看出，房地產的租金現金流收入，與公司股票的股利股息現金流收入，概念非常相似。
說穿了買房當包租公的頭號秘訣，就是低於市價的七折，甚至六折買入。那麼究竟現在適不適合購屋當包租公呢？
《我是612，我當包租公》的作者蔡志雄律師也坦白說：「台灣的房價飆漲，房租卻沒有跟著漲，所以現在買屋出租的投資報酬率不到2％，如果想以房租支付房貸本息，投資報酬率至少要有4％才行。
中南部的房價水準比較低，而租金跟北部沒有差很多，蔡志雄建議想當包租公或包租婆的朋友，可以考慮在中南部就業人口較多的區域找合適的物件，投資報酬率會比台北高。
由於目前租賃市場的需求以適合單人或雙人的套房或小坪數單位為主，加上單身人口上升，已婚但沒有小孩的家庭也增加，這些人口又多半集中在離工作地點近的都會區，所以蔡志雄建議大家買屋「寧買小不買遠」，無論如何還是應該在蛋黃區置產。」
